华润有巢REITs获批 长租公寓加速拥抱保障性住房新赛道

一、事件背景：首单市场化机构保租房REITs落地

2022年初，华润置地旗下长租公寓品牌“有巢”申报的租赁住房REITs正式获得中国证监会批准，成为国内首单由市场化机构主动申报的保障性租赁住房公募REITs。这一里程碑事件标志着住房租赁行业在“投融管退”闭环上取得关键突破，也为长租公寓企业指明了“纳保”（纳入保障性租赁住房体系）的转型方向。

华润有巢REITs底层资产位于上海、北京等核心城市，均为已稳定运营的保障性租赁住房项目。此次获批不仅为华润有巢提供了资本退出通道，更向全行业释放了明确信号：在政策大力扶持保障性租赁住房的背景下，长租公寓企业积极“纳保”已成为一条可行且受资本市场认可的发展路径。

二、长租公寓“纳保”热潮：从被动到主动的战略转变

过去两年，长租公寓行业经历了从盲目扩张到理性回归的阵痛。随着“房住不炒”和“租购并举”政策深化，保障性租赁住房成为住房供给侧改革的重中之重。2021年国务院22号文明确提出，将保障性租赁住房纳入基础设施REITs试点范围，并给予土地、财税、金融等一揽子支持。

在此背景下，头部长租公寓企业纷纷调整战略，从观望转向积极“纳保”：

• 魔方生活服务集团：将多个项目申报为保障性租赁住房，并计划分拆上市；
• 龙湖冠寓：在多个城市获取保障性租赁住房项目认定，探索“轻资产+纳保”模式；
• 旭辉瓴寓：与地方政府合作，将存量房源改造为保障性租赁住房；
• 万科泊寓：积极参与集体土地建设租赁住房试点，纳保规模持续扩大。

“纳保”带来的好处显而易见：土地成本降低（可利用集体经营性建设用地、产业园区配套用地等）、税收优惠（增值税减按1.5%征收、房产税减免）、民用水电价格以及金融支持（专项贷款、REITs退出通道）。

三、华润有巢REITs的示范意义：构建“投融建管退”闭环

华润有巢REITs的获批并非偶然。其底层资产具备以下特点：

1. 权属清晰：项目公司持有完整产权；
2. 运营成熟：出租率稳定在90%以上，租金收缴率超过98%；
3. 现金流稳定：租户以城市新市民、青年为主，租期结构合理；
4. 纳保证明互认：已取得保障性租赁住房项目认定书，享受相关政策支持。

该REITs为行业提供了三个关键启示：

• 退出通道打通：原始权益人可通过REITs回收资金，用于新项目投资，形成滚动开发；
• 估值逻辑重塑：资本市场对保租房资产给予相对合理的估值，PS（市销率）和资本化率被接受；
• 品牌溢价显现：纳保后企业信誉增强，融资成本下降，有助于获取更多优质项目。

四、政策红利持续释放，“纳保”成行业主流选择

2022年以来，多部委密集出台支持政策：
- 央行、银保监会明确保障性租赁住房贷款不纳入房地产贷款集中度管理；
- 证监会拓宽REITs试点范围，优先支持保障性租赁住房；
- 财政部、税务总局发布税收优惠公告，降低纳保项目运营成本；
- 各地方政府纷纷制定“十四五”保障性租赁住房目标，并简化认定流程。

据统计，截至目前，已有超过20个省份发布了保障性租赁住房实施细则，北京、上海、广州、深圳等城市更是明确了“纳保”项目的具体标准。对于长租公寓企业而言，不纳保可能意味着失去政策红利和金融支持，而纳保则能获得多重利好，并在REITs市场上抢占先机。

五、挑战犹存：纳保不是万能药

尽管前景光明，但长租公寓“纳保”仍面临现实挑战：

• 租金管控：保障性租赁住房租金需低于同地段同品质市场租赁住房，且年涨幅不超过5%，这对运营商的成本控制能力提出更高要求；
• 利润率偏低：纳保项目通常无法获得高溢价，需要通过规模化、精细化运营实现合理回报；
• 规范成本高：消防、产权、环保等合规要求严格，部分存量项目改造难度大、周期长；
• 竞争加剧：国企、央企凭借低成本土地和资金优势大举进入，市场化长租公寓企业需找准差异化定位。

因此，纳保并非简单的“贴标签”，而是要求企业在资产获取、产品设计、运营效率、资本运作等全链条进行能力升级。

六、未来展望：住房租赁新格局正在形成

华润有巢REITs获批是住房租赁行业发展的标志性节点。可以预见：

1. 更多保租房REITs将落地：继华润有巢之后，万科、龙湖、魔方等企业的REITs项目有望陆续获批；
2. “纳保+REITs”成为主流模式：长租公寓企业将主动调整资产结构，提高纳保比例，打造可复制、可退出的标准化产品；
3. 行业集中度提升：资金实力强、运营能力突出的企业将获得更大市场份额，部分中小品牌退出或转型；
4. 租购并举真正落地：随着保障性租赁住房供给增加，新市民、青年人的住房条件将持续改善，“住有所居”目标加速实现。

对于长租公寓行业而言，唯有积极拥抱政策、提升专业能力、善用金融工具，才能在新一轮租赁住房发展浪潮中立于不败之地。